Fradeling eller seksjonering?

Det er søknadspliktig å opprette en ny grunneiendom, jf. plan- og bygningsloven § 20-4 bokstav d). Man må derfor søke om tillatelse fra kommunen. Når kommunen har mottatt søknaden, gjennomfører kommunen en oppmåling av eiendommens grenser og gir eiendommen et eget gårds– og bruksnummer. Den nye eiendommen er da en egen enhet som så registreres i matrikkelen.

Under søknadsbehandlingen tar også kommunen stilling til om tomten kan bebygges. Fradelingen må nemlig være i samsvar med gjeldende arealplan, altså kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan for området, og ikke stride med plan- og bygningslovens bestemmelser, jf. plan- og bygningsloven § 26-1. Dette innebærer at den fradelte tomten må være til samme formål som området er avsatt til i gjeldende planer, grensene for den nye eiendommen må være i samsvar med plankart for tomtegrenser i området, samt at flere ulike planbestemmelser må ivaretas. Dette er eksempelvis bestemmelser om utnyttingsgrad, minste tillatte uteoppholdsareal, parkeringsareal, krav til vann, avløp og adkomstvei. Ved fradeling må ikke disse kravene bare oppfylles for den nye eiendommen, men også for den eiendommen som det fradeles fra. Man kan derfor ikke fradele en eiendom dersom dette medfører at den eiendommen det fradeles fra ikke lenger oppfyller gjeldende krav.

Videre er det også krav om at naboene varsles før det sendes inn søknad om fradeling, jf. plan- og bygningsloven § 21-3.

Ved fradeling av eiendom blir eier av hovedbruket automatisk eier av den fradelte eiendom. Eierskifte skjer ved tinglysing av skjøte, og det er kun eier som kan utstede slikt skjøte.

Det er viktig å være oppmerksom på at de heftelser som tilligger eiendommen som det er fradelt fra, også vil være heftelser på den nye fradelte eiendommen. Man må derfor begjære sletting av heftelser som ikke gjelder den nye eiendommen.

Dersom heftelsen er et pant, må panthaver samtykke til sletting eller pantefrafall i den fradelte eiendom.

• Les mer om: Fradeling av tomt

Hvis en eiendom eies av flere personer i fellesskap og disse ønsker enerett til hver sin bruksenhet, må eiendommen seksjoneres. Sameiet blir da et eierseksjonssameie. Eksempelvis kan man seksjonere en firemannsbolig, hvor da hver eier får enerett til hver sin boligseksjon. Utearealet kan være et seksjonert tilleggsareal til hver enkelt seksjon, eller fellesareal. Seksjonering skiller seg fra fradeling av eiendom, ettersom den utseksjonerte eiendommen ikke vil få et eget gårds- og bruksnummer, men et eget seksjonsnummer.

Kommunen er seksjoneringsmyndighet og søknad om seksjonering sendes derfor til kommunen. Søknaden må oppfylle vilkårene for seksjonering, jf. eierseksjonsloven § 7 og det er kommunen som beslutter om disse er oppfylt i den konkrete saken.

Dersom følgende vilkår er oppfylt, har man i utgangspunktet krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom:

• Hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet
• Hver seksjon har en fast sameiebrøk
• Bruksenheten er en klart avgrenset del i en bygning og har egen inngang
• Det er tilstrekkelig med parkeringsplasser i henhold til byggetillatelsen
• Alle bruksenhetene i bygget omfattes av seksjoneringen
• Seksjoneringen gjelder bare én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom
• Det er fastsatt om seksjonen skal brukes til bolig eller næring og om bruksformålet er i samsvar med offentlig tillatelser
• Arealer som flere seksjonseiere trenger tilgang til eller som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal må seksjoneres til fellesareal
• Ved boligseksjonering må boligen være lovlig etablert

Man kan seksjonere når man har fått rammetillatelse etter plan– og bygningsloven. Dette gjelder både eksisterende og planlagte bygninger.

Ved seksjonering av en eiendom vil de som hadde grunnbokshjemmelen til hele eiendommen før seksjoneringen også få grunnbokshjemmelen til det som er seksjonert. Seksjonene må derfor fordeles mellom de respektive sameierne slik at de får en seksjon hver. Hva gjelder felles installasjoner og fellesareal, eies disse som utgangspunkt av alle seksjonseierne med en sameiebrøk hver.

• Les mer om: Seksjonering

Det finnes ikke et entydig svar på om det ene eller det andre alternativet generelt er mer eller mindre gunstig. Dette beror på forhold ved den konkrete eiendommen som vurderes seksjonert eller fradelt, hvilke regler og krav som gjelder i aktuell kommune og hva man selv ønsker i det enkelte tilfellet.

For noen eiendommer kan det være vanskelig eller umulig å oppfylle de krav som stilles for en fradeling. Dette kan eksempelvis være at det er vanskelig å oppfylle krav til utnyttelsesgrad eller adkomstvei. Da kan det være mer hensiktsmessig å velge seksjonering som i det konkrete tilfellet kan gi større frihet til å disponere det totale arealet mer som man ønsker.

Vi bistår klienter over hele landet.