Rett til å bruke bruksenheten og fellesareal

Seksjonseier har eksklusiv bruksrett

Det rettslige utgangspunktet er at den enkelte sameier har enerett til å benytte sin bruksenhet til det den er beregnet til eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Det tilsvarende gjelder for eierseksjonssameiets fellesareal. Dette innebærer at vedkommende seksjonseier har en eksklusiv bruksrett til egen bruksenhet, dvs. full faktisk rådighet.

Eier kan som det klare utgangspunktet benytte seksjonen slik han ønsker. Den kan for eksempel nekte andre personer å benytte seksjonen, og derved få tilgang til seksjonen.

Eier kan dessuten foreta enhver bygningsmessig endring innad i seksjonen, så lenge det ikke har innvirkninger på bygningens konstruksjon eller andre felles installasjoner som går gjennom bruksenheten.

Eventuelle innskrenkninger i eiers rådighet krever at det foreligger et særskilt rettslig grunnlag for det.

• Les mer om: Eierseksjonsloven
• Les mer om: Seksjonering – Krav og regler du bør kjenne

Hva omfattes av bruksretten?

Den eksklusive bruksretten omfatter både hoveddelen, det vil si selve seksjonen (f.eks. leiligheten) og eventuelle tilleggsdeler som er tillagt til seksjonen (f.eks. en bod).

At den eksklusive bruksretten også omfatter tilleggsdeler kan rent faktisk ha stor betydning, da det stadig blir mer vanlig at en seksjonseier for eksempel er tildelt særskilte utearealer eller parkeringsplasser som tilleggsdeler.

Hva kan bruksenheten benyttes til?

For å avgjøre hva den aktuelle bruksenheten kan benyttes til, tar man utgangspunkt i hva som er formålet med seksjonen; om det er en boligseksjon eller en næringsseksjon.

En boligseksjon vil alltid kunne benyttes til beboelse, og det er uten betydning for bruksretten om det er eieren selv eller andre som bor der. Fritidsboliger anses som en boligseksjon i eierseksjonsloven.

Når det gjelder næringsseksjoner er utgangspunktet at disse kan benyttes til alt annet enn beboelse, ettersom loven ikke tillater at formålet begrenses ytterligere. Det er for eksempel ikke tillatt å begrense næringsseksjoner til kontorseksjoner, butikkseksjoner eller garasjeseksjoner. Den klare hovedregel er derfor at endring av forretningsvirksomhet tillatt.

Det er likevel gitt en særskilt adgang i eierseksjonsloven til å begrense bruksområdet for næringsseksjoner gjennom vedtektene med tilslutning fra de berørte sameierne.

Ulempe for de øvrige sameierne?

Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke – på en urimelig eller unødvendig måte – være til skade eller ulempe for de øvrige sameierne.

• Les mer om: Bruksrett fellesareal: Eksklusive bruksrettigheter til fordel og besvær i eierseksjonssameier.

Dette innebærer likevel at en seksjonseier til en viss grad må akseptere at andre seksjoner, eller fellesarealet, benyttes på måter som er mer til sjenanse enn den tidligere bruk, for eksempel at næringsseksjonen endres fra en kontorvirksomhet til en pub med serveringsmuligheter.

Det må foretas en konkret vurdering av om den aktuelle bruken er i strid med bestemmelsene, og vi anbefaler derfor at man tar kontakt med en advokat med særskilt kompetanse for å avklare dette.

Godt å vite

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse vedrørende alle forhold i et eierseksjonssameie. Vi bistår både seksjonseiere og leietakere med spørsmål i forbindelse med bruken av seksjonen og fellesarealet.

Vi bistår klienter over hele landet.