Selge bolig selv? – Guide til privat salg av bolig

Det er viktig i alle salgsprosesser at kjøper får tilstrekkelig informasjon fra deg som er selger. Opplysningene du bør fremlegge avhenger av om det er hus, leilighet, tomt eller hytte du skal selge.

Hva gjelder for deg?

• Selge hus selv
• Selge leilighet selv
• Selge hytte selv
• Selge tomt selv

Grunnboken er et offentlig register hvor man finner forpliktelser, rettigheter og heftelser som er tinglyst på eiendommen.

Når du skal selge bolig selv, bør du innhente en grunnboksutskrift slik at kjøper får oversikt over det som er tinglyst på eiendommen

En slik utskrift får man bestilt hos Statens Kartverk.

Er det rettigheter og heftelser ved eiendommen som ikke er tinglyst, men som for eksempel følger av avtale med en nabo, må man innhente informasjon om og opplyse kjøper om dette ved et salg.

Typisk informasjon man må hente inn fra kommunen og opplyse om ved salget, er relevante reguleringsplaner for eiendommen, om det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, målebrev og ligningsverdi samt informasjon om kommunale avgifter.

Dersom det foreligger noe form for offentlig pålegg ved eiendommen må du også innhente informasjon om dette og opplyse om det ved salget.

En tilstandsrapport er en rapport som beskriver boligens tekniske og vedlikeholdsmessige stand. Denne utarbeides av en takstmann som først gjennomfører en grundig befaring av eiendommen.

Det er anbefalt å innhente en slik rapport da det kan avhjelpe en eventuell konflikt mellom kjøper og selger dersom det i etterkant av salget viser seg at boligen har feil eller mangler.

Har man innhentet en grundig tilstandsrapport, minsker man muligheten for å havne i ansvar etter avhendingsloven da man har opplyst om de eventuelle feil eller svakheter som foreligger ved eiendommen.

I en tilstandsrapport fra takstmann vil du også få opplysninger om boligens areal.

• Les mer om: Tilstandsrapport (boligsalgsrapport): Dette er viktig
• Les mer om: Forskjellen mellom BTA, BRA og BOA

Forretningsfører (ved salg av selveierleilighet, andelsleilighet og aksjeleilighet) gir opplysninger om felleskostnader, andel fellesgjeld, betingelser på felles lån m.m.

I tillegg får du vedtekter, husordensregler, innkalling til og referat fra siste års årsmøte/generalforsamling som gir informasjon som kan være av stor betydning for kjøper.

Ved angivelse av prisantydning på boligen setter man en pris som samsvarer med tilsvarende eiendommer på markedet.

Her kan du gjøre søk på annonser eller eventuelt gå på visninger for å se på tilsvarende eiendommer i ditt område.

Der er også mulig å innhente en verdivurdering av en takstmann.

• Les mer om: Verdivurdering og verdi- og lånetakst
• Les mer om: Markedsverdi på bolig

Det anbefales å lage en salgsoppgave som inneholder opplysninger om boligen, både av positiv og negativ karakter, og som gir potensielle kjøpere ett godt grunnlag for å vurdere kjøp av eiendommen.

Dersom du utelater viktig informasjon i salgsoppgaven eller angir feilaktig informasjon, risikerer du å bli møtt med mangelskrav fra kjøper med grunnlag i manglende eller uriktige opplysninger.

Det er derfor en stor verdi å utarbeide en salgsoppgave med god kvalitet for å forhindre tvister med kjøper i etterkant. En salgsoppgave vil søre for at du som selger kan dokumentere hvilke opplysninger som er gitt til kjøper.

Det er flere plattformer du kan anvende ved annonseringen av salget, eksempelvis Finn.no, aviser, sosiale medier, via venner og bekjente, oppslag og andre annonseringsnettsider.

Ettersom flere bestemmer seg om de kommer på visning ut fra uttrykket i annonsen, er det lurt å vie tid til annonsen og blant annet benytte seg av gode bilder.

• Les mer om: Annonsering av eiendom

Det er viktig å klargjøre eiendommen før visning. Dette gir et godt førsteinntrykk for potensielle kjøpere.

Vær proaktiv på visning ved å besvare spørsmål og vise potensielle kjøpere rundt.

Noen ønsker å vandre alene, så gi rom for dette også.

Nok en gang kan informasjon som man gir eller ikke gir ved visning være gjenstand for en senere tvist med kjøper. Vær derfor klar på det du vet og samtidig klar på det du ikke vet noe om. Selger kan senere bli stilt til ansvar for de opplysningene som blir gitt på visning hvis disse senere viser seg å være feil, og kjøper har tillagt disse vekt ved kjøpet.

Når du arrangerer budrunde, bør du føre budlogg over hvem som er budgiver, tidspunktet for budet, hvilket beløp som er bydd og hva som er akseptfristen.

Før bud aksepteres anbefales det å be budgiver fremskaffe dokumentasjon på finansiering.

Når et bud er akseptert, er bindende avtale mellom kjøper og selger inngått. Det er derfor anbefalt at budene er skriftlige og at man kun aksepterer skriftlige bud.

• Les mer om: Budrunde: Slik funker det

Når bindende avtale er inngått, bør man inngå en skriftlig kjøpekontrakt.

Inngåelsen av kjøpekontrakt er ett av de elementene ved salgsprosessen hvor det anbefales å la seg bistå av mellommann (eks. advokat eller eiendomsmegler).

Kjøpekontrakten gjelder store verdier og et bredt omfang av rettigheter og plikter på hver av partenes hånd.

• Les mer om: Kjøpekontrakt ved salg av bolig

Overtagelesestidspunkt er en så stor del av avtalen, og dette bør være avklart ved avtaleinngåelse/aksept av bud. Tidspunkt for overtagelse medtas i kjøpekontrakt.

Før overtagelse skal kjøpesummen være betalt av kjøper.

Det anbefales ikke at selger overleverer nøkler til kjøper før kjøpesummen er betalt.

Det anbefales å signere overtagelsesprotokoll hvor kjøper bekrefter at eiendommen er overtatt.

Etter at kjøper har overtatt eiendommen overføres hjemmelen til ny eier – altså skjøte tinglyses over til kjøper.

Utfylt og signert skjøte sendes til Statens Kartverk.

Dersom man får bistand av mellommann (advokat eller eiendomsmegler) til kontrakt og oppgjør, vil utfylling og innsending av skjøte være en del av denne bistanden.

Oppgjøret består av følgende:

• Mottak av kjøpesummen
• Tinglysning av eierskifte slik at ny eier oppnår rettsvern
• Sletting av heftelser som hviler på eiendommen
• Utbetaling av oppgjør til selger

Oppgjøret mellom kjøper og selger er ett av de to elementene av salgsprosessen hvor det anbefales å la seg bistå av en mellommann (advokat eller eiendomsmegler).

For mange er det store verdier som står på spill, og det er helt avgjørende at oppgjøret blir gjort riktig.

• Les mer om: Eiendomsoppgjør
• Les mer om: Salg av overbeheftet eiendom

• Du annonserer selv
  Muligheten for privatpersoner til å annonsere bolig for salg på Finn.no innebærer at selger kan annonsere eiendommen selv. På den måten når du ut til like mange som en eiendomsmegler.

• Du gjennomfører din egen visning og budrunde
  Selger kan således selv gjennomføre visning og budrunde uten å måtte gå veien om en eiendomsmegler.

• Du sparer meglerkostnaden
  Dermed unngår selger å måtte betale eiendomsmeglers salær, hvilket for mange anses som en stor kostnad knyttet til et eiendomssalg.

Når du selger privat er du alene om både det juridiske og finansielle ansvaret rundt eiendomssalget. Det er flere ulike elementer som inngår i et eiendomssalg, og det er viktig å være klar over både fordeler og risikoer.

Lar du deg bistå av eiendomsmegler vil megleren kunne stilles ansvarlig for at kjøper for alle opplysninger. Dette gjelder også dersom det er gitt uriktige eller manglende opplysninger – med mindre det er en opplysning som kommer direkte fra selger.

Selger du bolig selv er du alene ansvarlig for at kjøper får alle opplysninger. Du er også ansvarlig for at opplysninger som gis er riktig.

Det er noen kjøpere som har motforestillinger mot å kjøpe fra noen som selger privat. Dette nettopp fordi kjøperen er i tvil om salgsprosessen vil bli gjennomført på en like god måte slik som ved salg via eiendomsmegler.

Med vår tjeneste "Basispakke" gjennomfører du et trygt salg. Du får støtte ved både kvalitetssikring av kjøpekontrakten og håndtering av oppgjøret, mens du holder kostnadene på et minimum.

• Les mer på: forbrukerraadet.no (ekstern lenke)

Det er ingen tvil om at det kan være en tidkrevende prosess å selge bolig selv.

Skal du selge din egen bolig lager du prospekt, avholder visninger, og gjennomfører budrunde på egen hånd. Dessuten er det avgjørende at du er tilgjengelig for potensielle kjøpere. Den enkelte selger må da vurdere hvorvidt tiden strekker til.

Motivasjonen er jo gjerne pengene man sparer ved å gjøre denne jobben selv – og her er det klart at kostnader til megler kan utgjøre en stor del av den fortjenesten man har beregnet ved å investere i boligen.

• Les mer om: Selge bolig til familie – Hva bør du vite?

Ønsker du å selge boligen din selv, men føler deg usikker når det gjelder detaljene? Codex Advokat Oslo tilbyr tjenester til deg som vurderer juridisk bistand ved de viktigste punktene (kjøpekontrakten og eiendomsoppgjøret). Vi bistår deg også med hele salgsprosessen.

Ettersom salg av eiendom innebærer overføring av store verdier mellom selger og kjøper, anbefaler Forbrukerrådet at selger lar seg bistå av en eiendomsmegler eller en advokat til å utarbeide kjøpekontrakten og foreta eiendomsoppgjøret.

At du får bistand av en advokat eller en eiendomsmegler, gir trygghet for begge parter i eiendomshandelen. Ingen av partene vil bli utsatt for en økonomisk risiko ved selve pengeoverføringen når en mellommann benyttes.

Vi anbefaler videre at du gjør deg kjent med skattemessige konsekvenser ved salget.

• Les mer om: Skatt ved salg av bolig
• Les mer om: Dekningssalg

Vi bistår klienter over hele landet.