Ekspropriasjon og grunnerverv

Ekspropriasjon er tvangsavståelse av eiendom dersom samfunnsmessige behov tilsier det, for eksempel for å bygge ny vei eller gang- og sykkelvei.

Det er også mulig for private å ekspropriere, både utbyggere og andre. Det kan for eksempel være rett til nødvendig vei eller annen infrastruktur (vann og avløp, kraftlinjer), eller det kan være ekspropriasjon av negative servitutter.

Det offentlige bruker gjerne begrepet «grunnerverv» i innledende faser (forhandlingsfasen), fordi de ønsker å komme til enighet med grunneier uten å måtte gå veien om ekspropriasjon.

Ekspropriasjon må skje med grunnlag i lov, jf. Grunnloven § 105. Det er flere lover som har bestemmelser om ekspropriasjon.

Vi bistår deg i alle spørsmål du måtte ha knyttet til ekspropriasjon.

Les mer om:

• Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?
• Dette har du krav på i ekspropriasjonserstatning

Det grunnleggende vilkåret for å kunne ekspropriere er at inngrepet må være nødvendig, og klart mer til gagn enn skade. Dette prinsippet gjelder uavhengig av hvilken lov ekspropriasjonen bygger på.

• Oreigningslova regulerer adgangen til å ekspropriere og fremgangsmåten ved ekspropriasjon, i tillegg til å regulere hva det kan eksproprieres til fordel for.
• Vederlagsloven regulerer nærmere hvordan erstatningsutmålingen skal utmåles og beregnes.

Våre advokaterbistår deg slik at du får den erstatningen du har krav på etter at du har blitt utsatt for ekspropriasjon.

Les mer om:

• Fremgangsmåten for å gjennomføre en privat ekspropriasjon

Ofte vil prosessen frem til en eventuell ekspropriasjon blir iverksatt være preget av lang saksbehandlingstid og usikkerhet. Denne usikkerheten kan i seg selv være en betydelig belastning for den som et eventuelt ekspropriasjonsinngrep vil gå ut over.

Så lenge det er varslet ekspropriasjon, eller foreligger en reguleringsplan som tilsier at det kan komme en prosess med grunnerverv, vil det være vanskelig å selge en eiendom.

Dette potensielle tapet – redusert salgbarhet og mest sannsynlig redusert pris ved salg – er ikke beskyttet av Grunnlovens bestemmelser om «full erstatning», og kan ikke kreves erstattet.

Ved ekspropriasjon plikter den som krever ekspropriasjonsinngrepet iverksatt, formelt å varsle den som kan bli utsatt for ekspropriasjon.

Et ekspropriasjonsvarsel har flere viktige funksjoner:

• Rettighetsinformasjon: Det er viktig for grunneier å få vite sine rettigheter og ha mulighet til å komme med innsigelser.
• Dekning av utgifter: Når det startes en formell ekspropriasjonsprosess, skal den som ønsker å ekspropriere dekke nødvendige utgifter for at grunneier skal få ivaretatt sine interesser, jf. oreigningslova § 15.

Dersom ekspropriasjon vedtas, og skjønn begjæres, har ekspropriaten (grunneier) krav på dekning av nødvendige utgifter til teknisk og juridisk bistand iht. skjønnsprosessloven § 54.

Forhåndstiltredelse innebærer at den som ønsker å ekspropriere eiendommen får tilgang til den før erstatningen er fastsatt, for å kunne begynne arbeider med tiltaket. Eksproprianten (den som eksproprierer) vil i disse tilfellene ønske å inngå en «Avtale om forhåndstiltredelse». Om dette er ønskelig for ekspropriaten (grunneier/rettighetshaver), må vurderes i det konkrete tilfellet.

Når det er fattet vedtak om ekspropriasjon og skjønn er begjært, kan eksproprianten med hjemmel i oreigningslova § 25 søke Statsforvalteren om forhåndstiltredelse, og vil da normalt få tillatelse til dette. Unntaksvis kan det også gis forhåndstiltredelse før skjønn er krevd.

• Dekning av advokatkostnader også i forhandlingsfasen, slik at det blir en løpende dekning av advokatkostnader, og ikke bare ved avslutningen av et skjønn.
• Forskudd på ekspropriasjonserstatningen slik at eieren for eksempel kan være i stand til å skaffe seg en ny bolig, betale gevinstbeskatning m.v.
• Enighet om skjønnsforutsetninger: Enkelte elementer som skal legges til grunn i en senere skjønnssak.
• Avtale om verdiøkning: Dersom bare deler av en eiendom skal eksproprieres, enighet om at eventuell verdiøkning eiendommen får på grunn av ekspropriasjonsvedtaket ikke skal kunne trekkes fra i erstatningsbeløpet.
• Fysiske tiltak som må gjøres på eiendommen på grunn av tiltaket.

Våre advokater bistår deg i hele forhandlingsprosessen, fra A til Å.

Ekspropriasjon forutsetter et ekspropriasjonsvedtak. Vedtaket kan påklages. Gyldigheten til et ekspropriasjonsvedtak kan også prøves av retten i forbindelse med skjønnet.

Dersom det er inngått frivillig avtale om grunnerverv, men partene ikke har kommet til enighet om vederlaget, er det ikke snakk om ekspropriasjon. Da inngår partene ofte en avtale om tiltredelse av arealet, med bestemmelser om at vederlaget fastsettes senere ved avtaleskjønn. Resultatet blir det samme, og vederlaget fastsettes på samme måte som ved ekspropriasjon.

I de situasjonene hvor partene ikke kommer til enighet ved privat avtale, og det er fattet ekspropriasjonsvedtak, går saken som rettslig skjønn. Foreligger det avtale om forhåndstiltredelse, eller avtale om alle andre vilkår enn erstatningsbeløpet, vil det være et avtaleskjønn. Dette føres for skjønnsretten på samme måte.

Ved skjønn settes retten med en fagdommer og to eller fire skjønnsmedlemmer, som gjerne har kompetanse innen verdsettelse av den typer arealer som skal avstås. Det er vanlig at ekspropriaten får bistand av advokat i denne fasen.

Det grunnleggende prinsipp for erstatningsutmåling ved ekspropriasjon følger av Grunnloven § 105. Det heter her at den som avstår sin eiendom til staten har krav på full erstatning. Hvordan erstatningen utmåles følger av vederlagsloven.

Vederlagsloven opererer med tre verdsettelsesmetoder:

1. Erstatning etter salgsverdi: Markedsverdien ved salg.
2. Erstatning etter bruksverdi: Avkastning av eiendommen.
3. Erstatning etter gjenanskaffelsesverdi: Kostnaden ved å kjøpe tilsvarende eiendom.

Begge parter kan begjære overskjønn dersom de ikke er fornøyde med resultatet i første instans. Overskjønnet går i lagmannsretten, hvor lagmannsretten settes som overskjønnsrett, tilsvarende som i første instans.

• Ny prøving: Overskjønnet innebærer en ny prøving av saken i sin helhet.
• Takstnumre: Dersom det er flere parter i samme sak (takstnummer), gjelder overskjønnet kun de takstnumre det begjæres overskjønn for.
• Sakskostnader: Det er andre regler for dekning av sakskostnader ved overskjønn enn ved underskjønn.

Våre advokater fører din sak for lagmannsretten.

Les mer om:

• Bistand ved ekspropriasjon?

Codex Advokat bistår klienter ved ekspropriasjonsrettslige problemstillinger, og ellers med bistand ved grunnerverv dersom det ikke er nødvendig å gå veien om ekspropriasjon.

Du får bistand med:

• Forhandlinger
• Vurdering av erstatningsprinsipp
• Vurdering av erstatning
• Skjønn