Heving av kjøpekontrakt

De fleste brukte boliger selges i dag med en «as is»-klausul i kjøpekontrakten. Denne formen for klausul er tatt inn i avhendingsloven § 3-9. Poenget med en slik klausul er å kunne overføre risiko fra kjøper til selger gjennom et forbehold. Forbeholdet innebærer imidlertid ikke en total ansvarsfraskrivelse på selgers hånd.

• Les mer om: Hva betyr «as is» – «som den er»?

Loven som kommer til anvendelse i disse tvistene, er blant annet avhendingsloven, som nevnt ovenfor. Denne benyttes når avhendingen skjer ved frivillig salg, bytte eller gave – altså ved salg av enebolig, selveierleilighet, borettslagsleilighet, rekkehus, gårdsbruk, hytte eller tomt.

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?
• Les mer om: Feil og mangler

Selger kan komme i ansvar dersom det foreligger brudd på opplysningsplikten, jf. avhendingsloven § 3-7 og § 3-8, men også når det foreligger et vesentlig avvik, jf. avhendingsloven § 3-9. For å avgjøre om boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente, må det gjøres en vurdering i forhold til mangelens art og grad sammenliknet med boligens kjøpesum.

• Les mer om: Avhendingsloven § 4-9: Kjøpers undersøkelsesplikt etter overtakelse

Boligen eller eiendommen har ifølge avhendingsloven en mangel dersom:

• den ikke svarer til det kjøperen vanligvis har grunn til å forvente ved kjøp av en slik type eiendom ut ifra pris, alder, standard, osv.
• selgeren var eller måtte være kjent med et spesielt formål kjøperen skal bruke eiendommen til, som utleiebolig, seniorbolig, næringsformål, med mer.

I enkelte tilfeller kan mangelen være så alvorlig at kjøper ønsker å heve kjøpekontrakten. Dette innebærer at avtalens virkning opphører – og begge parter skal tilbakeføre de ytelser som er gitt.

Avhendingsloven § 4-13 hjemler kjøpers adgang til å heve avtalen når det foreligger et «vesentlig kontraktsbrudd».

• Les mer om: Avhendingsloven § 4-13: Kjøpers heving ved mangel

Det må foretas en helhetsvurdering i hver konkrete sak om hvorvidt det er grunnlag for heving. Imidlertid er det en del relevante momenter som det kan tas utgangspunkt i:

• Mangelens omfang og karakter.
• Utbedringskostnader sett opp mot kjøpesum må utgjøre mer enn 5-6 %.
• Mangelen skaper usikkerhet om eiendommen.
• Mangelen kan føre til ulemper.
• Graden av skyld som selger har utvist.
• Kan mangelen rettes igjennom et prisavslag?
• Hvilken virkning har hevingen for selger?
• Hvor lang tid har det gått siden overtakelsen av boligen til hevingskravet ble fremsatt.

Hvordan de ulike momenter skal veies opp mot hverandre vil variere fra sak til sak.

Hevingsoppgjøret mellom kjøper og selger skal skje etter samtidighetsprinsippet (ytelse mot ytelse-prinsippet). En kjøper kan bare heve dersom han kan gi tilbake det han har fått i samme stand og mengde.

Heving forutsetter således alltid at tilbakeføring er mulig, jf. avhendingsloven § 4-3 tredje ledd. Kjøper kan kreve å få tilbake kjøpesummen og dokumentavgiften.

• Les mer om: Avhendingsloven § 4-15: Kjøpers tilbakeholdsrett ved mangel

Videre kan kjøper kreve å få dekket andre erstatningsposter som renter, verdistigning, utgifter til sakkyndig, advokatbistand m.m. Forutsetningen for at slike erstatningsposter kan kreves dekket, er at det foreligger et erstatningsgrunnlag for direkte og indirekte erstatningsposter, jf. avhendingsloven § 4-14.

Vi bistår klienter over hele landet.