Reklamasjon på bolig – hva kan du reklamere over ved boligkjøpet?

At det foreligger en mangel er det samme som å si at det foreligger et kontraktsbrudd – boligen er ikke i den forfatning som fremgår av salgsdokumentene og øvrige opplysninger.

Retten til å reklamere ved boligkjøp er lovfestet i avhendingsloven, og følger dessuten av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. Bortsett fra et par unntak behøver ikke reklamasjonen å være mer omfattende enn at den varsler om at kjøper anser boligen for å være mangelfull.

Reklamasjonen kan sendes via e-post eller SMS – det viktigste er at den kommer frem så fort som mulig. Dessuten bør den være skriftlig. Hensikten med reklamasjonen er å muliggjøre for den som har brutt kontrakten å begrense omfanget av kontraktsbruddet. Et videre hensyn er å gi partene mulighet til å undersøke og sikre bevis.

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?
• Les mer om: Feil og mangler
• Les mer om: Avhendingsloven

Utgangspunktet er at kjøper kan reklamere over alle feil og mangler knyttet til et boligkjøp.

Som utgangspunkt foreligger det en mangel når boligen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Typiske avvik det reklameres over er:

• arealsvikt
• feil ved drenering og rør
• fukt og råte
• skadedyr
• konstruksjonsfeil
• uriktige eller manglende opplysninger om boligen
• samt mangler ved rettigheter tilknyttet eiendommen, som for eksempel bruksretter, boretter og servitutter

Selv om det i prinsippet kan reklameres over alle feil og mangler er det viktig å være oppmerksom på begrensninger i hva som utgjør en mangel.

De fleste boliger selges «som den er». Det innebærer at en stor del av risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen overføres til kjøper på overtakelsestidspunktet. Men dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med, eller hvis det foreligger opplysningssvikt fra selgers side, foreligger det likevel en mangel.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe vedkommende kjente, eller måtte kjenne til ved kjøpet. Dette innebærer at kjøper i prinsippet har en undersøkelsesplikt før salget. Det forventes ikke mer enn at kjøper gjør rimelige undersøkelser, som avpasses opplysninger og forventninger kjøper kan ha til boligen basert på kjøpsavtalen og de øvrige salgsdokumentene.

• Les mer om: Servitutter og negative servitutter – Hva er det?
• Les mer om: Fukt, sopp og råte

Det er viktig å være oppmerksom på at det foreligger nærmere fastsatte reklamasjonsfrister. Dette innebærer at man kan miste retten til å rette krav mot selger dersom man ikke reklamerer i tide.

Det skilles mellom den absolutte og den relative reklamasjonsfristen. Dette skillet er viktig å merke seg for å unngå den vanlige misforståelsen om at man som boligkjøper alltid har 5 år på seg til å reklamere over mangler ved boligen.

• Det er den absolutte reklamasjonsfristen som er 5 år. Fristen starter å løpe ved overtakelse av boligen. Det betyr at det ikke er mulig å reklamere over mangler som oppdages på et senere tidspunkt. Det er likevel unntak i de tilfellene der selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller har handlet i strid med god tro.
• Den er den relative reklamasjonsfristen som er den viktigste og mest praktiske fristen. Utgangspunktet er at den relative fristen begynner å løpe fra det tidspunktet kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen. Fristen er konkretisert i en høyesterettsdom som sier at man må reklamere innen 2-3 måneder etter at mangelen ble oppdaget. Fristen på 2-3 måneder henger sammen med kjøperens undersøkelsesplikt før boligkjøpet gjennomføres.

• Les mer om: Avhendingsloven § 4-19: Reklamasjonsfrist

Det går et skille mellom en nøytral og en spesifisert reklamasjon. En nøytral reklamasjon er en beskjed til selger om det det foreligger et kontraktsbrudd, og at det kan være aktuelt å fremme et krav mot selgeren.

Spesifisert reklamasjon innebærer at det foreligger et konkret krav som informerer om hvilke rettsvirkninger som gjøres gjeldende. Spesifisert reklamasjon må eksempelvis fremsettes ved et krav om at boligkjøpet heves. Hensynet bak kravet om en spesifisert reklamasjon i hevingstilfellene, er forutberegnelighet for selger ettersom heving er inngripende i kontraktsforholdet.

• Les mer om: Avhendingsloven § 4-12: Prisavslag

Reglene om foreldelse av krav etter foreldelsesloven gjelder ved siden av reklamasjonsreglene.

Som utgangspunkt er foreldelsesfristen tre år, og den starter å løpe fra det tidspunktet misligholdet inntrer og kjøper burde ha oppdaget mangelen. Men dersom kjøper ikke oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, løper en tilleggsfrist på 1 år regnet fra og med den faktiske oppdagelsen av forholdet.

Foreldelsesfristen kan avbrytes ved å gå til rettslige skritt, det vil si ved å sende en forliksklage til forliksrådet eller en stevning til tingretten. Foreldelsesreglene kan medføre at et krav mot selger er foreldet selv om den maksimale reklamasjonsfristen på 5 år ikke er utløpt.

• Les mer om: Unntak fra reklamasjonsfristene
• Les mer om: Oppfølging av en reklamasjon

Vi bistår klienter over hele landet.