Innløsning av festetomten?

Grunnet stor forskjell i utviklingen i konsumprisindeksen og tomteprisene var innløsning, med kun oppjustering i tråd med konsumprisindeksen, urimelig for bortfester. I 2015 ble det derfor innført nye regler som gav bortfester rett til en høyere regulering før beregningen av innløsningssummen.

Nærmere vilkår om innløsning

Dagens regler (feb. 2019) gir fester rett til å innløse festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida, dersom ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute.

Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festeren også kreve å få innløse festetomt til bolig annen hvert år, og hvert tiende år for fritidsboliger.

For å kreve innløsning må festeren skriftlig, senest et år før innløysingstida er inne, kreve innløsning av tomten. Dersom denne fristen oversittes, kan man få tillatelse til å fremme skjønnet, dersom årsaken til oversittelsen av fristen er unnskyldelig.

Innløsingssummen skal i utgangspunktet være 25 ganger festeavgiften. Festeavgiften skal ved innløsning reguleres i tråd med konsumprisindeksen. Ved innløsning der det gjenstår 10 år til feste løper ut, skal imidlertid festeavgiften i stedet reguleres slik at den tilsvarer 2 % av tomteverdien, men likevel ikke høyere enn maksimalt kr 12 499,36 per dekar tomt (per jan 2019).

Bortfester kan videre kreve å innløse tomten til 40% av tomteverdien på innløsingstidspunktet med fradrag for den verdiøkningen som festeren har tilført tomten. I noen tilfeller vil dette gi en bedre løsning for bortfester, særlig i områder der tomteverdien er høy.

Gjennomføring av innløsning

Dersom partene ikke blir enige om vilkårene innløsning hører spørsmålet under rettslig skjønn. Rettslig skjønn innebærer at skjønnet blir styrt av tingretten. Innløsningsskjønn settes med to skjønnsmedlemmer. I behandlingen kan saken deles opp slik at det behandles særskilt om festeren har en innløsningsrett eller kun hva innløsningssummen er, men slik at skjønnet ellers blir utsatt. Fordelen med dette er at sakene da gjerne blir spisset, slik at man unngår en unødvendig lang og komplisert behandling av saken over sider som egentlig ikke er omtvistet.

Når innløsingssummen og innløsingsvilkårene er endelig fastsatt kan festeren kreve at bortfesteren gjør det som er nødvendig for å få skilt ut tomten og overført hjemmelen.

Festeren er ansvarlig for å betale kostnadene i forbindelse med fradeling og hjemmelsoverføring, dersom ikke annet blir avtalt.

Les mer om: Tomtefeste – Mye splid, lite fest

Potensielle konflikter knyttet til innløsning

Det kan lett oppstå uenigheter om forståelsen av reglene om innløsning av festeavtale. Om fester har rett til innløsning, når og hvordan innløsning kan skje, og særlig vedrørende tomtens verdi. Ulike takstmenn eller eiendomsmeglere kan ha forskjellig oppfatning av verdien, både ut fra egne skjønn, men også på grunn av ulike mandater.

Tomtefesteproblemer kan ofte være så vidt kompliserte at et godt tips til lekpersoner er å søke veiledning hos advokat. Våre advokater har bistått en rekke klienter med spørsmål knyttet til tomtefesteavtaler.

Ta kontakt dersom du har spørsmål knyttet til tomtefeste.

Vi bistår klienter over hele landet.