Hva er tomtefeste?

Anslag tyder på at det finnes mer enn 300 000 tomtefesteavtaler i Norge. Regelverket har vært og er stadig i utvikling, både i lovgivning og i domstolene. Siden tomtefesteloven trådte i kraft 1. januar 2002 har reglene vært i kontinuerlig endring. Det er særlig reglene knyttet til regulering av festeavgift, innløsning av festetomt og forlengelse av festekontrakten som er endret. Ettersom loven tross endringer fremdeles byr på tolkningstvil, har dette ført til flere tvister som føres for domstolene.

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?

Idag inngås det svært få avtaler om feste av tomt til bolig. For fritidsbolig er tomtfesteinstituttet vanligere. For næringseiendom er feste av tomt praktisk.

Grunneieren får en årlig leie for tomten i stedet for et engangsbeløp (kjøpesum), mens festeren får muligheten til å etablere seg på stedet.

For feste av tomt til bolig og fritidsbolig har fester mulighet på visse vilkår til å innløse (kjøpe) tomten til en litt rimeligere sum enn full markedspris

Det ligger i avtaleforholdets natur at det kan oppstå interessekonflikt mellom bortfester (grunneier) og fester (leietaker). Hvor festeforholdet gjelder festerens egen bolig eller fritidsbolig står boligsosiale hensyn mot grunneierens forventning om avkastning på sin eiendom. Dette er et politisk ladet spørsmål som har vært grunnlaget for de fleste lovendringene som har kommet etter vedtakelse av loven.

Med mange ulike festeforhold, og mange ulike hensyn å vektlegge, er tomtefesteloven en av de lover som hyppigst endres. Ettersom lovendringene ofte har kommet etter politiske kompromisser, har loven også blitt komplisert.

Utfordringer kan oppstå i alle faser av et festeforhold. For å opprette et festeforhold må man ha en festekontrakt. Nye festekontrakter må skriftlig fastsette om tomten skal brukes til bolig, fritidsbolig eller annet formål. Videre må tomteverdien opplyses.

For eldre kontrakter for feste av tomt til bolig eller fritidsbolig er det særbestemmelser. I prinsippet vil også disse kontraktene bli evigvarende på grunn av forlengelsesreglene, men det vil da bli muligheter for regulering av festeavgiften på forlengelsestidspunktet.

For feste av tomt til andre formål enn bolig eller fritidsbolig, er det avtalefrihet mellom partene. Lengden på festetiden vil bero på en forhandling mellom grunneier og fester. Hvis avtalen ikke regulerer festetiden løper kontrakten på ubegrenset tid, men med rett til oppsigelse for begge parter.

For fester av tomt til bolig eller fritidsbolig har fester samme rådighet over tomten som en eier, innenfor formålet i kontrakten. Bortfesters interesse i festeforholdet er den løpende avkastning festeforholdet gir i form av årlig leie (festeavgift). Oppsigelsesfristen er 2 år dersom ikke annet er avtalt.

Ved feste av tomt til annet formål har fester råderett innenfor festeformålet i festetiden. For eldre kontrakter må festeformålet tolkes i tråd med samfunnsutviklingen.

Bortfester kan ha forbeholdt seg enkelte rettigheter på festetomten, så som rett til vei, forbud mot hogst mm. Ta kontakt med oss dersom det er tvil rundt tolkning av slike bestemmelser.

I løpet av festetiden kan det oppstå uklarhet om tolkning av avtalevilkår, og evt. muligheten for å endre bruk av eiendommen. Uklarhetene knytter seg ofte til regulering av festeavgift, typisk om det er adgang til engangsløft av avgiften, eller om det er en festekontrakt til bolig eller fritidsbolig, eller en kontrakt for feste av tomt til andre formål.

Ved utløpet av festetiden oppstår spørsmål om regulering av festeavgift, innløsning eller forlengelse av festeforholdet. For feste av tomt til andre formål enn bolig og fritidsbolig vil også spørsmålet om avvikling av festeforholdet oppstå. Dette gjennomgås nedenfor.

• Les mer om hva du bør vite når du kjøper hus eller hytte på festet eiendom.
• Les mer om Tomtefesteloven – ofte en kime til konflikt.

Regulering av festeavgift kan skje med grunnlag i tomtefesteloven eller med grunnlag i festekontrakten.

Dersom det er tvilløst avtalt at festeavgiften kan reguleres på annen måte, kan bortfester foreta ett engangsløft av festeavgiften etter 1.1.2002. Festeavgiften skal da reguleres slik kontrakten bestemmer, men maksimalt til kr 9 000,- pr. dekar tomt KPI-regulert fra 1.1.2002.

Festeavgiften reguleres til slike tidsintervall som kontrakten bestemmer. Dersom kontrakten ikke har bestemmelser om dette, følger det av tomtefesteloven § 15 av regulering kan skje hvert tiende år.

Festeavgiften kan også kreves regulert ved forlengelse av kontraktsperioden. Se egen artikkel om dette, regulering av festeavgift.

Uenighet om regulering av festeavgift hører normalt under rettslig skjønn. Vær oppmerksom på at enkelte eldre kontrakter har bestemmelse om voldgiftsskjønn. Bortfester må kreve slikt skjønn for at ikke reguleringsadgangen skal falle bort.

Festekontrakten kan ha bestemmelser om tidsfrist for å kreve regulering eller ta ut skjønn. Hvorvidt foreldelsesloven gjelder i dette tilfellet er uavklart, men generelle passivitetsbetraktninger vil kunne komme inn. Ta kontakt med oss for en vurdering av dette.

Fester av tomt til bolig eller fritidsbolig gis i tomtefesteloven rett til å innløse tomten på bestemte vilkår.

For ordens skyld skal vi nevne at det er enkelte unntak fra innløsningsretten for feste av tomt til fritidsbolig. De mest praktiske er hvor bortfester er en bygdeallmenning eller der bortfester omfattes av det såkalte landbruksunntaket. Innløsning kan likevel skje, men må da baseres på frivillighet mellom partene, og man er ikke omfattet av reglene om fastsettelse av innløsningssum i tomtefesteloven.

Tomtefesteloven fastsetter vilkårene for innløsningsrett. De nevnte unntakene fra innløsningsretten følger av tomtefesteforskriften. Dagens regler (september 2020) gir fester rett til å innløse festetomt til bolig eller fritidsbolig når det er gått 30 år av festetida, dersom ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute.

For å kreve innløsning må festeren senest ett år før innløsningstidspunktet skriftlig kreve innløsning av tomten. Kravet skal sendes bortfester.

Innløsningsvilkårene følger av tomtefesteloven § 37. For tidsubestemte kontrakter fastsettes innløsningssummen til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet. For tidsbestemte kontrakter kan bortfester velge om innløsningssummen skal fastsettes til 25 ganger oppregulert festeavgift eller 40 % av tomteverdien. Se vår artikkel innløsning av festetomt for mer informasjon om temaet.

Dersom partene ikke blir enige om vilkårene for innløsning hører spørsmålet under rettslig skjønn. Det er fester som må kreve et slikt skjønn.

Det er ikke innløsningsrett i tomtefesteloven for feste av tomt til andre formål enn bolig og fritidsbolig.

Når festetiden utløper ved feste av tomt til bolig eller fritidsbolig løper kontrakten videre dersom tomten ikke blir innløst. Bortfester får rett til å kreve regulering av festeavgiften ved en slik forlengelse.

Bortfester kan kreve at festeavgiften reguleres slik at den tilsvarer 2 % av tomteverdien, men likevel ikke høyere enn kr 9 000,- pr. dekar tomt KPI-regulert fra 1.1.2002 ved hvert årsskifte.

Dersom bortfester ikke har benyttet adgangen til å regulere festeavgiften etter kontrakten med et engangsløft, kan denne muligheten brukes i stedet for å følge bestemmelsene om regulering av festeavgift ved forlengelse.

Les mer om forlenging av festeavtale her.

Festekontrakter til andre formål enn bolig og fritidsbolig løper ut når kontraktstiden er ute, eller ved oppsigelse dersom kontrakten ikke har et fastsatt avslutningstidspunkt.

En særlig problemstilling knytter seg til såkalte rullerende kontrakter, dvs. festekontrakter med forlengelsesklausul.

Noen av disse kontraktsklausulene er ansett av domstolene som tidsubegrenset, og noen som tidsbegrenset. Dette vil særlig få betydning for fastsettelse av innløsningssum og regulering av festeavgift ved utløp. Det er imidlertid et tema som ikke er avklart i rettspraksis. Ta gjerne kontakt med oss ved spørsmål om dette.

Reglene om avvikling av festeforhold er i dag kun relevante for festekontrakter som gjelder feste av tomt til annet formål enn bolig og fritidsbolig. Selv om fester har en hypotetisk adgang til oppsigelse av kontrakten, er dette ikke praktisk.

Reglene om avvikling finnes i tomtefestelovens kapittel 7. De kommer til anvendelse når kontrakten opphører, enten fordi tiden er ute eller ved oppsigelse fra fester eller bortfester.

Hovedregel ved avvikling er at fester skal levere tilbake tomten i ryddet stand, slik den var da han overtok den. Det vil si at både hus og faste innretninger skal fjernes. Merk at festekontrakten kan ha bestemmelser om hva som skjer ved opphør av festekontrakten som går foran tomtefestelovens bestemmelser.

Dersom en slik rydding av tomten fører til at verdier går til spille «i utrengsmål» kan både fester og bortfester kreve at bortfester tar over hus og faste innretninger mot vederlag. Vederlaget avhenger av hvem som krever slik overtakelse.

Når bortfester krever overtakelse skal vederlaget fastsettes til kostnaden ved å sette opp tilsvarende bebyggelse, med fradrag for verdireduksjon på grunn av alder og bruk, dvs. teknisk verdi.

Når fester krever slik overtakelse skal vederlaget settes til verdien bebyggelsen har for bortfesteren, dvs. bruksverdien for bortfester.

Dersom både fester og borfester krever slik overtakelse kan fester velge hvordan vederlaget skal fastsettes. Dette følger ikke av tomtefesteloven, men er fastslått av Høyesterett.

Merk at verdien kun gjelder bebyggelsen. Tomteverdien er en verdi som bortfester sitter på.

Les mer om to dommer tilknyttet avvikling av festeforhold og verdsettelse ved bortfesters overtakelse av bygningsmasse her.

Visste du at du kan få advokatbistand dekket gjennom skadeforsikring, hus- eller innboforsikring?

Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?

• Forhandlinger om kontraktsvilkår ved inngåelse av kontrakt.
• Tolkning av festekontrakten
  • Er det kontrakt til bolig, fritidsbolig eller annet formål?
  • Når kan festeavgiften reguleres?
  • Hvordan kan festeavgiften reguleres?
  • Når kan festetomten innløses?
  • Hvordan fastsettes innløsningssummen?
• Forhandlinger ved regulering av festeavgift.
• Forhandlinger om innløsning av festetomt.
• Gjennomføre skjønn for regulering av festeavgift eller innløsning av festetomt.
• Særlig for feste av tomt til fritidsbolig: vurdere om vilkårene for unntak fra innløsningsretten foreligger.

Ta kontakt dersom du har spørsmål knyttet til tomtefeste.

Vi bistår klienter over hele landet.