Forlenging av festeavtale

Før 2015 hadde fester rett til å forlenge festekontrakter for tomt til bolig eller fritidsbolig på samme vilkår som tidligere. Etter at Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstol i 2012 i saken Lindheim vs. Norway. I denne saken ble bestemmelsen om «forlengelse på samme vilkår som før» ansett å være i strid med grunneiers eiendomsrett etter Den europeiske menneskerettskonvensjon 1. tilleggsprotokoll artikkel 1 (EMK P1-1). Det ble derfor satt i gang et stort lovarbeid for å få tomtefesteloven i overensstemmelse med EMK. Lovarbeidet endte i bestemmelsen slik den lyder i dag i § 33.

Bortfester har nå mulighet til å kreve regulering av festeavgiften etter § 15 fjerde ledd. Det er særlig boligsosiale hensyn som ligger bak reglene i tomtefesteloven. Bak reglene om regulering av festeavgift ved forlengelse ligger det i tillegg en tanke om verdideling mellom fester og bortfester.

For festekontrakter til andre formål enn bolig og fritidsbolig gjelder imidlertid kontrakten fullt ut.

Tomtefesteavtaler er langvarige leieavtaler mellom grunneier og fester hvor fester skal sette opp sitt hus. Det som sies her gjelder kun feste av tomt til bolig og fritidsbolig.

Lovendringen i 2015 gir bortfester muligheten til å regulere festeavgiften ved forlengelse etter lovens regler, uavhengig av om festekontrakten har bestemmelser om regulering av festeavgift eller ikke. Det eneste kravet er at det ikke er bestemmelser i kontrakten om forlengelse og at festeavgiften da ikke kan reguleres med mer enn pengeverdien (konsumprisindeks – KPI).

Festeavgiften kan reguleres ved forlengelse med hjemmel i tomtefestelovens § 15 fjerde ledd. Avgiften kan reguleres en gang til å tilsvare 2 % av tomteverdien. Ved beregning av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning festeren selv har tilført tomten. Verdien skal videre ikke være høyere enn det tomten kan selges for om det var lov å sette opp det huset eller de husene som står på tomten. Festeavgiften begrenses av et høyestebeløp på 9 000 kr regulert ved hvert årsskifte fra 1.1.2002 med endringer i pengeverdien. Pr. januar 2020 tilsvarer høyestebeløpet ca. 13 000 kr.

Hensynet bak mulighetene for en ny regulering etter 30 år er å balansere partens rettigheter etter kontrakten slik at festeavgiften speiler utviklingen av tomteverdien og festeavgiften.

Etter at Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstolen ville regjeringen sikre seg slik at loven aldri ville komme i strid med Den Europeiske menneskerettskonvensjon. Tomtefesteloven § 15 har derfor en sikkerhetsventil i niende ledd som sier at høyestebeløpet kan fravikes dersom det er nødvendig av hensynet til vernet av bortfester etter Den europeiske menneskerettskonvensjon.

Denne sikkerhetsventilen har ført til flere rettssaker, og nå har den første saken sluppet inn til behandling i Den europeiske menneskerettsdomstol – saken som omtales som Øvre Ullern 2, HR-2019-1206.

Festekontrakter som er forlenget etter loven slik at de har blitt evigvarende, gjelder kontrakten til den blir sagt opp av fester, som er svært upraktisk, eller innløst av fester.

Det kan lett oppstå uklarheter rundt forståelsen av de nye reglene om forlenging av festekontrakt. Eksempler på dette er hva som ble avtalt ved inngåelse av kontrakten, hva tomtens verdi er, hvilke tiltak fester har foretatt og som skal komme til fradrag i verdien.

Videre er det en særlig problemstilling knyttet til rullerende kontrakter, dvs. kontrakter med forlengelsesklausul. Noen av disse har blitt ansett som evigvarende av domstolene, og det er da ikke noe forlengelsestidspunkt som åpner for muligheten til regulering av festeavgift etter § 15 fjerde ledd. Her er loven ikke til hjelp, og det har ikke kommet noen endelig avklaring i rettsapparatet.

• Forhandlinger om kontraktsvilkår ved inngåelse av kontrakt.
• Tolkning av festekontrakten
  • Er det kontrakt til bolig, fritidsbolig eller annet formål?
  • Når kan festeavgiften reguleres?
  • Hvordan kan festeavgiften reguleres?
  • Når kan festetomten innløses?
  • Hvordan fastsettes innløsningssummen?
• Forhandlinger ved regulering av festeavgift.
• Forhandlinger om innløsning av festetomt.
• Gjennomføre skjønn for regulering av festeavgift eller innløsning av festetomt.
• Særlig for feste av tomt til fritidsbolig: vurdere om vilkårene for unntak fra innløsningsretten foreligger.

Vi bistår klienter over hele landet.