Regulering av festeavgift

Hensyn bak tomtefestelovens dynamiske karakter

Festekontrakter mellom bortfester (grunneier) og fester (leietaker) er som hovedregel langsiktige. Ikke sjelden inneholder festeavtalene klausuler som åpner for at festeavgiften kan endres eller forhandles om. Reglene har vært i stadig utvikling som følge av politiske føringer og rettspraksis. Formålet bak tomtefesteloven er boligsosiale hensyn og forbrukervern.

Flere lovendringer har kommet som følge av rettspraksis som har fastslått at gjeldende lovbestemmelser har vært i strid med Grunnloven eller menneskerettighetene.

Gjeldende regler om regulering av festeavgiften

Reglene om regulering av festeavgift følger av Tomtefestelovens § 15. Det er videre viktig å være oppmerksom på at det også er regler om regulering av festeavgift i endringslov til tomtefesteloven del 2 nr. 5.

Hovedregelen for regulering av festeavgift ved feste av tomt til bolig og fritidsbolig er regulering etter endringer i pengeverdien (konsumprisindeks).

I tillegg har bortfester mulighet for én regulering etter kontrakten etter 1.1.2002, for kontrakter inngått før 1.1.2002. Det kan da foretas et engangsløft av festeavgiften, begrenset av et høyestebeløp på 9 000 kr pr. dekar, justert med endringer i pengeverdien fra 1.1.2002. Merk at for kontrakter inngått mellom 26. mai 1983 og 1. januar 2002 er en slik regulering ikke begrenset av høyestebeløpet. Det vil eventuelt være forbudet mot urimelig høye festeavgifter i tomtefesteloven § 11 som begrenser festeavgiften.

Vilkåret for en regulering etter kontrakten er at det er «tvilløst avtalt» annen regulering enn konsumprisindeks.

Om det ikke er avtalt reguleringstidspunkt i kontrakten, kan festeavgiften reguleres hvert tiende år. Det kan likevel ikke avtales at reguleringen skal foretas oftere enn på årlig basis.

For feste av tomt til annet formål enn bolig og fritidsbolig gjelder avtalen fullt ut. Dette følger av tomtefesteloven § 15 andre ledd. Normalt betyr det at festeavgiften skal reguleres basert på tomtens markedsverdi og en festerente (avkastningsrente).

Særlig om regelendringene i 2015

Etter at Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstol i 2012 i saken Lindheim vs. Norway, ble det satt i gang et stort lovarbeid for å få forlengelsesreglene i tomtefesteloven i tråd med menneskerettighetene – for å finne riktig balanse mellom fester og bortfester.

Lovarbeidet endte i det som i dag er tomtefesteloven § 15 fjerde og niende ledd. Fjerde ledd gir bortfester adgang til å kreve regulering av festeavgiften ved forlengelse av kontraktsperioden. Reguleringen beregnes til 2 % av tomteverdien, men begrenset av et høyestebeløp på 9 000 kr pr. dekar, justert med endring i pengeverdien fra 1.1.2002.

Niende ledd er en sikkerhetsventil som hjemler adgang til å sette en høyere festeavgift enn høyestebeløpet dersom det er nødvendig av hensyn til vernet bortfester har etter Den europeiske menneskerettskonvensjons første tilleggsprotokoll artikkel 1.

Beregning av festeavgift ved tomteverdiregulering

Festeavgift som skal reguleres med bakgrunn i engangsløftet for bolig og fritidsbolig, eller festeavgift som skal reguleres i kontrakter som gjelder tomter til annet formål, har samme utgangspunkt.

Tomtens verdi på reguleringstidspunktet skal legges til grunn. Tomten skal verdsettes som ubebygd og byggeklar uten påhefte av festekontrakten, og med infrastruktur (vei, vann, avløp) til tomtegrensen.

Verdistigning fester selv har skapt, eller som er gjort på vegne av fester, skal komme til fradrag. Dette kan for eksempel være dersom fester har måttet opparbeide privat adkomstvei fra offentlig vei frem til tomten, eller det er betalt refusjon for vann og avløp. Verdien av offentlig infrastruktur i området er bortfesters verdi ved beregning av tomteverdi for festeavgiftsregulering.

Når tomteverdien er bestemt, må man finne hvilken avkastningsrente (festerente) som kommer til anvendelse i dette tilfellet. Ved regulering av festeavgiften etter reglene om forlengelse av kontrakt til bolig og fritidsbolig i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd er festerenten lovbestemt til 2 %. For regulering av festeavgift etter kontrakten i alle andre tilfeller må man finne riktig festerente ved å se hen til reguleringsintervall, markedsutvikling osv. Når disse to faktorene er funnet, har man også ny festeavgift.

I festekontrakter til bolig og fritidsbolig begrenses muligheten til å regulere festeavgiften med et høyestebeløp på 9 000 kr pr. dekar, justert med pengeverdien fra 1.1.2002. Unntak gjelder kontrakter inngått mellom 26. mai 1983 og 1. januar 2002, da gjelder kontrakten fullt ut, se over.

• Les også: Dom: Grunneiers rett til regulering av festeavgift

Hva skjer hvis man ikke blir enige om ny festeavgift?

Dersom bortfester og fester ikke blir enige om ny festeavgift må uenigheten løses med hjelp av domstolene. Etter tomtefesteloven skal saken gå som rettslig skjønn.

Merk at enkelte eldre kontrakter kan ha bestemmelser om tvisteløsningsform som fraviker lovens bestemmelser. Voldgiftsskjønn er en veldig vanlig tvisteløsningsform som kan følge av kontrakt. Kontraktens bestemmelser går da foran loven på dette punktet. Partene kan avtale at saken i stedet skal gå som rettslig skjønn.

Utfordringer som følge av regulering av festeavgiften

I og med at festeavtaler strekker seg over lengre tidsrom er det ikke unaturlig at det oppstår konflikter rundt festeavtalen, særlig med tanke på at partene står overfor et regelverk som er i stadig endring. Typiske eksempler på konflikter er festeavtalens innhold, tomtens verdi, og hvorvidt festers tiltak har resultert i en verdiøkning på tomten, og fastsettelse av riktig festerente.

• Les mer om: Viktige prinsippavgjørelser om tomtefeste
• Les mer om: Dom: Grunneiers rett til regulering av festeavgift

Advokatbistand tomtefeste

Tomtefestesaker kan ofte være kompliserte, og det kan være fornuftig å søke veiledning hos advokat. Codex Advokat har flere advokater med inngående kjennskap til tomtefeste.

Vi bistår klienter over hele landet.